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3月政策基调整体平稳，中央政策以稳为主，托底房地产市场，引导市场预期稳步修复。地方限制性政策继续解绑、财税激励加码，促进合理住房消费。长沙网传限售放松引发市场大波动，政策被紧急叫停。
01
全国层面
防风险促需求，定调“托而不举”
3月，中央对房地产表态整体延续积极，其核心目的还是要改善市场预期、修复行业信心，引导行业尽快重回平稳健康发展轨道。
3月5日，两会《政府工作报告》中，房地产工作重点仍是防风险、增信心促需求。3月7日，住建部部长倪虹在“部长通道”的讲话表示，基于市场供需、市场预期、政策落实三方面原因对房地产市场的企稳回升充满信心。3月13日，国务院总理表示，支持高质量发展，稳中求进、防风险、增信心促需求。
直至当下，中央仍多次重申房地产支柱地位、强调“稳支柱”。但今年以来，“防风险”逐渐成为高层就房地产行业表态的高频词。两会《政府工作报告》更是首提防止无序扩张，审慎态度不言而喻。
3月17日，央行发布公告，降低金融机构存款准备金率0.25个百分点（不含已执行5%存款准备金率的金融机构）。
从居民中长期贷款来看，2023年1月居民中长期贷款为同期历年低谷；2022年同比更是大幅下降55%，创历史新低。且从2021年起居民中长期贷款增加值占新增贷款比例逐年下降，今年年1月不足10%；居民消费意愿较难拉升，贷款意愿持续下降。
本次降准对当前化解部分房企流动性压力、提高居民购房意愿、保持房地产市场平稳健康发展具有积极作用。
3月20日，lpr连续7个月保持不变，5年期以上lpr为4.3%。从此次央行降准，同时维持lpr不变来看，政府延续“托而不举”的政策基调，仍以修复市场信心、维持社会稳定为关键所在。
02
地方层面
松绑限购放松限售，释放购房需求
3月从政策调控节奏来看，各地因城施策频率趋于平稳。但分化仍是目前市场的较大特征，即使是一线和强二线城市各区域也存在明显分化，未来核心城市将精准施策到区、县乃至街镇。
今年以来，二三线城市市场在利好政策下出现一定程度的回升，但回暖趋势后劲不足，楼市仍处于修复阶段。
深圳市深汕特别合作区限购政策情况
3月，无锡扩大非限购区域；深圳市深汕特别合作区拟对限购限售政策进行调整，目前这项政策“没有正式文件但已在落地实施”。
但从地理位置上来看，深汕特别合作区隶属广东省汕尾市海丰县行政区域，由深圳市主导建设管理。2022年深汕合作区新建商品住宅成交套数为1505套，相比2021年3030套下跌了一半，充分说明市场压力较大。此项区域性政策调整实际上是对深汕特别合作区的救市行为，与深圳关联不大。
此外，珠海、杭州降低落户门槛，进一步加大人口流入吸引力，助力市场回暖的趋势。
还有一些三四线城市，本身购房政策并不严苛，因此松绑空间有限。公积金贷款额度的放松、购房/契税补贴提高，有助于释放一部分购房潜力，但从以往政策放松力度来看，这类补充性政策对楼市的提振作用相对有限。
03
湖南政策
长沙限售政策被叫停，望城区教育并轨
3月湖南政策跌宕起伏，引发热议。
3月初，网传长沙已对住房限售政策做出调整，由原来的“不动产权证满4年方可上市交易”，调整为“网签满4年即可出售”。长沙市不动产登记中心工作人员透露，“具体政策于3月初开始执行，但由于政策刚调整，系统需要细化，如需过户还需要过几天才能办理。”
然而到3月中上旬，上述政策被紧急叫停，具体的原因和能否恢复待定。从近期官方回复来看，表示“网签4年可售”暂未执行。多个二手房交易平台也已下架相关房源。
长沙是从2018年开始限售政策，2016年新房成交高峰期的房源已于2022年进入二手房交易周期，但受市场信心影响，并未有挂牌暴增的情况。本次缩减周期下影响的新房房源，叠加信心转好，挂牌价上行，短期内二手挂牌再度上行，冲击新房刚需市场。
事实上，3月网传限售放松后二手房挂牌量比2月只多不少，市场波动过大，可能也是引起政策叫停的原因。但在中央房住不炒的大框架下，扩大内需，支持刚需、改善住房需求，也预示着因城施策仍然有放松空间。
3月24日，望城区与内五区中招并轨，有利于实现教育平衡，提高望城区教育质量，对片区楼市也有一定利好作用。
长沙3月新房市场迎来小阳春，市场复苏有迹可循。但网传的限售放松政策突然被叫停，仍然要关注市场运行中的不确定性。当前长沙房地产市场基本面朝着健康方向推进，购房信心总体在恢复，未来仍需温和政策给与市场新支持，确保复苏的可持续性。
来源/克而瑞湖南
撰写/宋熙晨
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