一、房地产不良资产形成原因
（一）违规、违建、超建
（二）房企多种金融工具、杠杆的使用
（三）商业环境或者产品市场原因
（四）政府政策、规划等调整
二、不良资产处置范围
（一）股权类资产
（二）债权类资产
（三）实物类资产
三、不良资产处置方式
（一）amc债权收购或债务重组
（二）地产企业项目并购与资产重组
四、结语
近两年来接连有房企爆发财务危机，从福晟到泰禾、从华夏幸福到蓝光、再到阳光等房企层出不穷的爆雷。中央及地方各类房地产调控政策的管控下，房地产市场寒冬已经显现。在此种光景下，房地产不良资产项目不良率与不良余额逐年上升，2021年4月16日，中国东方资产管理股份有限公司发布《中国金融不良资产市场调查报告（2021）》，报告显示，2021年制造业贷款风险的集中度已经从各行业之首下降至第二位，而建筑业与房地产业的新增贷款集中度上升为首位。不良资产的处置较为复杂，涉及法律、财务、金融、投行、评估、债务化解等问题。本文试从不良资产处置和困境企业盘活的角度分析常见法律问题，提供相关解决思路。
一房地产不良资产形成原因
（一）违规、违建、超建
困境房企施工管理不规范或违反规划建设、未批先建造成项目无法取得预售许可，难以实现资金回笼造成项目开发困难。因此开发商无法支付工程款和银行贷款，变成不良。同时，困境房地产企业在建设工程管理上普遍存在违规招投标、违法转包、挂靠等违规情形。以某困境房地产公司为例，项目涉及12栋建设工程，却存在有10家建设工程总承包单位。建设单位收取承包单位履约保证金，施工单位或实际施工人先行垫付建设资金，采取“拆东墙，补西墙”的拆借模式，一旦资金链断裂，致使项目停工阶段集中爆发建设工程纠纷，公司账户、在建工程以及可售房源被查封，后续工程无法继续施工。
（二）房企多种金融工具、杠杆的使用
房地产企业是典型的资金密集型企业，其资金往来频繁。从房地产企业的债权类型来看，一般包括五类债权主体：金融机构债权（普遍存在担保）、社会融资债权（普通债权或存在股权控制的债权）、建设工程债权（享有优先受偿权的建设工程施工主体）、商品房买卖债权（购房户或认购户）、拆迁安置债权（安置房建设任务、拆迁安置费用）。困境房地产企业在资金短缺的情况下更加难以平衡各方利益。部分房企不规范的财务操作以及为实现避税或逃避投资人监管的目的而分设的“内外账簿”，涉嫌违反国家税务监管法律法规。更有类似部分房企向社会不特定公众进行大量融资，可能涉及非法吸收公众存款、非法集资等刑民交叉问题。项目一旦涉及非法集资问题，往往致使项目核心土地资产遭遇刑事查封问题，阻碍土地实现融通资金的功能。
（三）商业环境或者产品市场原因
一些实体企业在进入房地产行业后，相继进行了商业地产开发及住宅和别墅开发。如开发计划决策失误，对市场环境变化不敏感，住宅先开发计划出现变动，变成商业地产先开发，而在大量资金投入商业项目之后，商业地产项目遇到瓶颈，反而使住宅这一项目也陷入困境。
（四）政府政策、规划等调整
随着房地产市场宏观调整政策的传递影响及对房地产上下游的影响，如政府污染管控、“限购”、“销售房屋限制价格”“金融限贷”等等，造成项目定位、定价、销售无法及时调整，销售困难导致现金流恶化的连锁反应，故而项目形成不良。因政府政策变更、政府领导换届、城市规划调整而导致的不良在中小城市经常发生。比如招商引资优惠政策被取消、城市片区控规调整等。
二不良资产处置范围
不良资产处置是指通过综合运用法律允许范围内的一切手段和方法，对资产进行的价值变现和价值提升的活动。资产处置的范围，按资产形态可划分为：股权类资产、债权类资产和实物类资产。
（一）股权类资产
股权类资产一般指处置方通过股权并购、债转股等方式取得目标公司控制权，在房地产不良项目中，取得目标公司股权控制权，对于处置公司债务、土地、资产等过程中，以价值变现和价值提升收取项目不良处置收益。
（二）债权类资产
债权类资产作为房地产项目不良资产主要来源，一般来源于金融机构作为债权人（让与人）通过协议将其享有的抵押债权、质押权、保证类担保物权合同权利全部或部分转让给不良资产处置方。不良资产处置基本通过直接清收司法拍卖、变卖、抵债实现第一轮价值回收，针对综合标的大、项目后期收益可观的房地产不良项目，抵债后处置方针对债权通过债务重组、债转股等方式实现投资变现，提供新融资通道和规模，引入专业开发团队或品牌开发商实现价值回收。
（三）实物类资产
房地产不良处置中，最为重要的价值载体即是项目的土地储备。土地作为房地产企业最重要的生产资料，往往位于优良的地段或者相对低廉的价格，承载着困境房企的重重债务或资金短缺等经济问题解决的关键。
在建工程作为项目土地开发过程中产生的一项特殊地位的资产，不良项目中需要解决的主要问题施工单位建设工程价款优先受偿权和未发生产权转让的已售房屋的“超级优先受偿权”。上述两项优先受偿权优先于金融机构抵押权，不良处置过程中，明确界定能够享有建设工程价款优先受偿权的主体、范围及行使该权利的相关限制至关重要。
三不良资产处置方式
房地产不良资产项目的处置主要由两类主体主导，一为拥有丰富房地产开发运营经验的地产开发商，二是具备不良资产处置专业经验的资产管理公司（amc）。根据房地产项目开发状况、融资、债务构成等不同情形，地产开发商及amc主要参与房地产不良资产项目方式为项目并购、联合开发及代建、品牌输出及运营管理、债权收购及重组、增量资金盘活、不良债权转让、不良资产证券化等。本文以下简要分析两类主体典型操作模式：
（一）amc债权收购或债务重组
1、引入投资主体实现债务重组
对于产业正常，净利润为正的企业，只因其杠杆过高、债务负担过重而导致暂时流动性不足，净现金流量为负。在这种情况下，可采取债转股、引入并购基金、原股东出让股权等重组方式使得在权力层面由新的管理者接手，原资产正常发展，避免对企业自身的冲击影响。
2、债权人让渡部分权利换取债权清偿
某些经营性现金流量为正的企业，其因历史投资规模过大，在高利息、高税负以及高折旧的压力下，致使净亏损严重且短期现金流不足。对于此种不良资产的重组，债权人可能需承受一定损失，但通过引入新的管理权力，维持企业正常经营的整体价值要远高于破产清算价值，关键在于是否能找到愿意接手的相关机构，不单在财务上给予新的流动资金，更能够在营运管理上给予支持与提升。
（二）地产企业项目并购与资产重组
1、项目并购涤除债务风险
并购重组（债转股）一般分为承债式入股、投资式入股和股债并存三种方式。不良地产项目一般涉及的利益和法律关系复杂，包括债权债务关系，涉及金融债权、民间借贷、业主、租赁债权、欠缴税费和工程款；法律关系涉及查封、抵押、租约、诉讼等；其他涉及股东纠纷和政商等关系。这些关系中债权债务关系可能存在虚构，开发商转移资产规避债务。税务关系主要土地增值税，主要依赖和债务人协商压低交易价格合理避税、借助税务筹划咨询服务机构与税务的关系或与税务局协商通过其他项目的投资减少本项目的土地增值税。在项目即使顺利推进也可能无法负担各方诉求，需要通过谈判使各方让利。这些关系处理要求投资方和运营商具备谈判重组和协调法院/政府/管理人等相关方的能力。在谈判过程中取得其他债权人配合，甚至减债让利、通过重整和拍卖抵债等方式使项目推进。
2、联合开发、代建
处置方承债式收购房地产项目公司股权或引入有限合伙投资基金或利用信托计划等金融工具引入新投资，并通过让渡项目公司部分股权的方式引入品牌开发商进行联合开发及代建，处置方及品牌开发商按照约定权益比例以股东借款等方式向项目公司提供地价款及开发建设资金。品牌开发商享有项目公司经营管理权（项目开发建设及销售），并收取固定管理费用、销售费用及实际权益对应项目收益，后续通过收购方回购项目公司股权的方式实现项目退出。
3、破产重整
《企业破产法》专门针对可能或已经具备破产原因但又有维持价值和再生希望的企业，经由各方利益关系人的申请，在法院的主持和利害关系人的参与下，进行业务上的重组和债务调整，以帮助债务人摆脱财务困境、恢复营业能力。处置方在房地产企业重整程序中通过战略投资，根据项目的进展情况和债务结构特点，调整企业经营管理模式，使项目及时复工，实现项目盘活。
四结语
在当前地产寒冬环境下，对不良资产处置过程中，投融资渠道灵活多样，对应的不良资产具体处置方式亦较为复杂，须根据项目具体情况因时因地制宜，以实现资产盘活及项目效益最大化。
◉ 国土空间规划立法研究
◉《民法典》下土地经营权演进解读
◉ 精装修商品房交付法律问题
◉ 河南省土地储备法律体系及制度解读
◉土地储备新规及影响法律解读
◉ 房地产企业债务重组法律问题
◉征收及拆迁补偿法律问梳理
◉ 政府 政府政策对商品房买卖合同履行的影响及后果
◉ 商品房买卖合同户型图相关法律问题分析
本文作者： 王少帅，郑州大学法学硕士，文丰房地产业务部专职律师。
执业方向：房地产开发法律事务、民商事法律事务。
执业期间，王少帅律师为河南省自然资源投资集团有限公司、河南国土开发投资有限公司、郑州金融岛建设发展集团有限公司、原银不动产有限公司、中梁集团河南区域公司、融侨集团郑州区域公司、河南大乘资产管理有限公司、长葛市建瑞置业有限公司、河南南乐国土开发有限公司、新乡自然资源联合投资有限责任公司、河南省河南饭店、郑州台隆房地产开发有限公司等单位提供常年法律服务。
为河南资产有限公司、荣盛房地产发展股份有限公司（河南区域公司）、阳光城集团股份有限公司（郑州区域公司）、和昌集团、河南锦艺轻纺发展有限公司、郑州台科置业有限公司、郑州黄河大观有限公司、河南瀚海置业有限公司、嘉兴东富南禾投资合伙企业（有限合伙）等单位提供专项非诉法律服务。
代理多起建设工程合同纠纷、商品房买卖合同纠纷、物业服务合同纠纷、民间借贷合同纠纷。
编辑 | 王明启
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